A compra de um imóvel não deve ser decidida apenas pela aparência do bem ou por uma matrícula sem gravames. Certidões ajudam a revelar dívidas, processos e restrições, mas o conjunto necessário depende das partes, da origem do imóvel e da forma de pagamento.
Comece pela matrícula atualizada
A matrícula identifica o imóvel, o proprietário e os atos registrais relevantes. Devem ser observados penhoras, hipotecas, alienação fiduciária, usufruto, indisponibilidade, servidões e outras anotações. A Lei de Registros Públicos disciplina registros e averbações.
Certidões ligadas ao imóvel
Conforme o caso, podem ser analisados débitos municipais, condomínio, situação cadastral e regularidade da construção. Em apartamentos, é prudente obter declaração do condomínio e conferir atas que indiquem obras ou despesas extraordinárias relevantes.
Certidões dos vendedores
Certidões cíveis, fiscais, trabalhistas, empresariais e de protestos podem ser pertinentes. Não existe lista universal: pessoa física, empresa, espólio e vendedor casado apresentam riscos documentais diferentes.
Certidão negativa significa risco zero?
Não. A pesquisa pode ter limites territoriais e temporais, e um resultado negativo não substitui a conferência de identidade, estado civil, poderes de representação, ocupação, origem da propriedade e coerência econômica da operação.
Como organizar a análise
- identificar imóvel, proprietários e compradores;
- conferir matrícula, título anterior e cadastro municipal;
- selecionar certidões adequadas às partes;
- interpretar ocorrências e seu impacto;
- definir cláusulas, garantias ou condições para fechamento.
Esse processo integra a due diligence imobiliária. O objetivo é converter documentos em uma decisão compreensível.
Fontes oficiais
Conteúdo meramente informativo. A solução depende dos documentos, fatos e legislação aplicável ao caso concreto.